Guía 052 / Trámites
COS y CUS explicados con ejemplos numéricos reales
Respuesta cortaEl COS limita cuánto terreno puedes ocupar en planta; el CUS limita cuántos metros cuadrados puedes construir en total sumando niveles. En un terreno de 500 m² con COS 0.6 y CUS 1.8 puedes desplantar 300 m² y construir hasta 900 m² repartidos en los niveles que permita la altura.
¿Qué es el COS?
Coeficiente de Ocupación del Suelo. Es la fracción del terreno que puedes ocupar con la construcción vista desde arriba, es decir, la huella del desplante.
Se expresa como decimal o porcentaje: un COS de 0.6 equivale al 60% del terreno.
Superficie de desplante máxima = superficie del terreno × COS
Lo que queda fuera de ese porcentaje es área libre, y normalmente debe ser área permeable o jardinada. Ahí suelen caber patios, terrazas descubiertas y estacionamiento a cielo abierto, pero no construcción cerrada.
¿Qué es el CUS?
Coeficiente de Utilización del Suelo. Es el total de metros cuadrados que puedes construir sumando todos los niveles, en relación con la superficie del terreno.
Superficie construible total = superficie del terreno × CUS
Un CUS de 1.8 en un terreno de 500 m² significa 900 m² construibles en total. Cómo los repartes entre niveles es decisión de proyecto, siempre que respetes el COS y la altura permitida.
El cálculo, con un ejemplo completo
Terreno de 500 m², con COS 0.6, CUS 1.8 y altura máxima de 3 niveles.
| Paso | Operación | Resultado |
|---|---|---|
| Desplante máximo | 500 × 0.6 | 300 m² por nivel, como máximo |
| Construcción total | 500 × 1.8 | 900 m² sumando niveles |
| Área libre obligatoria | 500 − 300 | 200 m² |
| ¿Cabe en 3 niveles? | 900 ÷ 300 | Sí, exactamente 3 niveles de 300 m² |
En este caso los tres parámetros cuadran: puedes agotar el COS en cada uno de los tres niveles y llegar justo al CUS.
Ahora cambia un número. Mismo terreno, mismo COS de 0.6, pero CUS de 1.2:
| Paso | Operación | Resultado |
|---|---|---|
| Desplante máximo | 500 × 0.6 | 300 m² |
| Construcción total | 500 × 1.2 | 600 m² |
| ¿Cuántos niveles rinde? | 600 ÷ 300 | 2 niveles, aunque la altura permita 3 |
Aquí está la lección que más cuesta entender: la altura permitida no es lo mismo que la superficie permitida. Puedes tener derecho a tres niveles y que el CUS solo te alcance para dos si agotas el desplante. O construir tres niveles más chicos, de 200 m² cada uno.
Ese es el juego del proyecto: repartir el CUS entre huella y número de niveles.
¿De dónde salen tus números?
Del plan de desarrollo urbano vigente, y te los entrega el municipio en la cédula informativa de zonificación, referida a tu predio específico. Cómo se pide está en su guía correspondiente.
Nunca los tomes de lo que construyó el vecino ni de lo que dice un anuncio inmobiliario. Los coeficientes cambian de una zona a otra dentro del mismo municipio, y a veces de una manzana a otra.
La segunda capa que casi nadie considera
Si tu terreno está en un fraccionamiento o condominio, el reglamento privado puede ser más restrictivo que la norma pública, y manda el más restrictivo.
Es habitual en el poniente. Un reglamento de condominio puede fijar su propio porcentaje de desplante y su propia intensidad de construcción, distintos de los de la cédula. En Bosque Real, por ejemplo, cada privada protocoliza los suyos y además cambian por número de lote. Está desarrollado en la guía del reglamento de construcción de Bosque Real.
Antes de calcular, ten los dos documentos: la cédula y el reglamento de tu privada, si aplica.
¿Qué más recorta la superficie útil?
El COS y el CUS te dan el techo teórico. Lo que realmente puedes construir suele ser menos, por tres motivos:
- Los remetimientos. Las restricciones frontales, laterales y posteriores reducen la superficie sobre la que puedes desplantar, a veces bastante. El tema está en la guía de servidumbres, colindancias y remetimientos.
- La forma del terreno. Un predio irregular o muy angosto no permite aprovechar el desplante teórico.
- La topografía. En terreno con pendiente, resolver niveles y muros de contención se come superficie útil.
Por eso el cálculo del papel es un punto de partida, no un resultado. La superficie que de verdad rinde tu terreno solo aparece cuando trazas el desplante sobre el plano con sus restricciones dibujadas.
Los 3 errores más caros
- Calcular la superficie construible con el CUS y olvidar los remetimientos. Es el error que hace que un terreno "de 900 m² construibles" termine dando bastante menos. El CUS es un tope, no una promesa.
- Confundir niveles permitidos con superficie permitida. Tener derecho a tres niveles no significa que el CUS alcance para tres niveles completos. Son dos límites independientes y aplican los dos.
- Usar los coeficientes del vecino. Cambian por zona y a veces por manzana. El único dato válido es el de la cédula de tu predio, y si estás en un fraccionamiento, cruzado con su reglamento.
Cómo lo hacemos en ceroxcero
Antes de dibujar nada hacemos el ejercicio completo: cédula, reglamento privado si aplica, remetimientos del lote y topografía. De ahí sale cuánta casa cabe realmente, que casi nunca es el número del papel.
Ese cálculo es lo primero que entregamos cuando alguien está por comprar un terreno, porque es lo que decide si la compra tiene sentido.
Si quieres saber qué rinde de verdad tu terreno, nosotros lo revisamos y gestionamos los trámites.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa COS y CUS? COS es Coeficiente de Ocupación del Suelo: la fracción del terreno que puedes ocupar con la huella de la construcción. CUS es Coeficiente de Utilización del Suelo: el total de metros cuadrados construibles sumando todos los niveles.
¿Cómo calculo cuánto puedo construir? Multiplica la superficie del terreno por el CUS para obtener el total construible, y por el COS para obtener el desplante máximo por nivel. Después réstale lo que se lleven los remetimientos y la topografía.
¿Dónde encuentro el COS y el CUS de mi terreno? En la cédula informativa de zonificación que emite el municipio para tu predio específico. No los tomes de anuncios inmobiliarios ni de lo que construyó el vecino: cambian por zona.
¿Puedo construir tres niveles si la altura lo permite? Solo si el CUS alcanza. La altura y la superficie son límites independientes: puedes tener derecho a tres niveles y que el coeficiente de utilización te dé para dos, si agotas el desplante en cada uno.
¿El área libre puede ser estacionamiento? Normalmente sí, siempre que sea descubierto, y con frecuencia se exige que una parte sea permeable o jardinada. El criterio exacto lo fija la normativa local y, si estás en un condominio, también su reglamento.
¿Qué pasa si el reglamento de mi fraccionamiento dice otra cosa? Manda el más restrictivo de los dos. El reglamento privado no puede permitirte más de lo que autoriza la norma pública, pero sí puede limitarte más, y en el poniente es lo habitual.
¿Quieres saber cuánta casa cabe realmente en tu terreno? Hacemos el cálculo con la cédula, el reglamento de tu privada y las restricciones de tu lote. Te gestionamos los trámites
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